Bostadsrätt

Vad är bostadsrätt?

Bostadsrätt är en upplåtelseform där Du som medlem i en bostadsrättsförening har en rätt att nyttja en viss lägenhet mot en avgift till föreningen. För den här s.k. nyttjanderätten betalar Du en årsavgift till föreningen, vanligtvis uppdelad på varje månad.

Om Du är innehavare av en bostadsrätt äger Du inte själva bostaden, utan du har rätt att nyttja den utan begränsning i tiden med anledning av ditt medlemskap.

Första gången en bostadsrätt kan nyttjas sker det genom att föreningen upplåter bostadsrätten. Upplåtelsen sker utifrån föreningens ekonomiska plan, planen registreras hos Boverket. Föreningen och dess stadgar registreras hos Bolagsverket.

Den som fått bostadsrätten upplåten på sig kan senare överlåta den vidare till en ny boende och medlem. Den överlåtelsen kallar vi i dagligt tal för att bostadsrätten säljs.

Bostadsrättslagen, stadgarna för föreningen och lagen om ekonomiska föreningar är de tre viktigaste regelverken gällande bostadsrättsföreningar och dess medlemmar.

 

Tvister om fel i bostadsrätt och om undersökningsplikt 

Det kan finnas fel och avvikelser i en bostadsrätt som en köpare önskar klaga på, vi kallar det för att reklamera.

Notera att vid upplåtelse av bostadsrätt gäller reglerna i bostadsrättslagen (BrL). Parterna i en eventuell tvist om fel är Föreningen och bostadsrättshavaren. Oftast handlar det då om att föreningen har möjlighet att åtgärda felet i första hand. I det yttersta fallet kan det bli fråga om att upplåtelsen går åter till föreningen.

När det handlar om reklamation av en överlåten bostadsrätt gäller däremot reglerna i köplagen (KöpL). I den situationen är det en fråga mellan parterna som träffat överlåtelseavtalet. Den som överlåter kallas vanligen för säljaren och den som får bostadsrätten överlåten på sig köparen. I de fallen har säljaren en möjlighet att åtgärda felet, i annat fall kan det bli fråga om att köparen har rätt till prisavdrag (avdrag på köpeskillingen) och/eller skadestånd. I det yttersta fallet kan det bli fråga om att häva köpet. En reklamation ska normalt sett ske så snart upptäckt av felet skett för att rätten att driva anspråk på upptäckta fel ska vara möjligt.

Köplagen är en s.k. dispositiv lag, vilket betyder att det är möjligt att träffa avtal och göra överenskommelser som gäller i stället för lagen.

Vid köp av fast egendom (t.ex. en villa) gäller en långtgående undersökningsplikt för köparen, det följer av jordabalkens regler. I de fallen brukar man använda begreppet dolda fel. Det är fel som inte kunnat upptäckas vid undersökningen som en köpare gjort/borde gjort. Vid köp av en bostadsrätt, vilken räknas som lös egendom, är det inte lika stränga regler avseende undersökningsplikten. Trots att undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt inte är lika långtgående som vid köp av fast egendom, har Du som köpare en skyldighet att undersöka bostadsrätten. Om Du upptäcker ett fel i efterhand, som Du borde ha upptäckt vid undersökningen av lägenheten, kan det bli svårt att senare kräva ersättning av säljaren. Det kan i vissa fall finnas skäl för en köpare av en bostadsrätt (och även fastighet) att gå vidare med en undersökning, en s.k. fördjupad undersökningsplikt. Det kan handla om situationer där det finns tecken på en brist. Ett exempel är fuktfläckar som är upptäckbara. Därför är det viktigt att understryka att undersökningsplikten kan variera beroende på situation.

 

Fel yta
Ett typiskt fall vid köp av en bostadsrätt är att köparen upptäcker att ytan på lägenheten inte är samma som den yta som står angiven i köpekontraktet. I ett sådant fall kan Du ha rätt till prisavdrag. Ett prisavdrag är en justering av köpeskillingen och innebär att säljaren ska betala tillbaka ett visst belopp till köparen.

Det finns ett flertal olika mätfirmor, det viktiga är att de är sakkunnig och tillämpar gällande mätstandard.

Föreningens ansvar
I en bostadsrättsförening är det Du som bostadrättshavare som står för reparationer och underhåll av Din egen lägenhet. Bostadsrättsföreningen ansvarar för det övriga underhållet. Detta brukar benämnas inre och yttre underhåll och är reglerat genom lag och bostadsföreningens stadgar.

Gränsdragningen mellan vad som räknas som inre respektive yttre underhåll kan vara svår. Både lagtext och bostadsrättsföreningens stadgar måste kontrolleras och analyseras. Det är avgörande, både för Dig som bostadsrättsinnehavare, men även för bostadsrättföreningen att få grepp om vem som ansvarar för skador och brister. Till exempel kan ansvaret för något som först betraktades som bostadsrättshavarens ansvar efter en konsultation flyttas över på föreningen. LEGIO kan bistå med rådgivning för att klargöra hur juridiken ser ut i situationer där det är svårt att fastställa gränsen mellan inre respektive yttre underhåll.

Det finns särskilda regler i bostadsrättslagen om vad som gäller vid vattenledningsskada, brandskada samt ohyra. Men bostadsrättslagen svarar inte på alla frågor, vid bedömning av skador kan det därför bli fråga om att tillämpa skadeståndslagens regler.

Mäklarens ansvar
Mäklaren betraktas ofta som säljarens representant, men har i själva verket ett ansvar gentemot både säljare och köpare. Mäklare har ett eget ansvar för att de uppgifter som presenteras om objektet är riktiga och för att försäljningsprocessen går rätt till. I praktiken begränsas dock mäklarens ansvar då eventuella fel och brister oftast har presenterats av säljaren. Mäklarens ansvar begränsas även av friskrivningsklausuler.

Bostadsförening

Den äldre formen av nyttjanderätt av lägenhet finns kvar i form av bostadsföreningar. Dessa styrs av sina stadgar och för dem gäller inte bostadsrättslagen. Det finns även särskild lagstiftning som gäller ombildning av bostadsförening till bostadsrättsförening. När det gäller upptäckta fel i en sådan överlåten lägenhet gäller i allt väsentligt samma regler som vid köp av bostadsrätt.

LEGIO ger råd

En jurist på LEGIO kan hjälpa dig att göra en bedömning av Ditt ärende tillsammans med råd om hur du kan gå vidare med ärendet. Detta oavsett om du är köpare eller säljare av en bostadsrätt.

I bedömningen är det viktigt att reda ut ansvarsfrågan. Om Du önskar veta vem som bär/burit ansvaret i Ditt specifika köp (eller försäljning), vilka möjligheter som finns att driva ärendet och vilka alternativ som är lämpliga, är Du välkommen att kontakta oss.